양도소득세 계산기

양도소득세란?

양도소득세는 토지·건물·주식 등 자산을 양도(매매·교환·법인 출자 등)할 때 발생한 양도차익에 대해 부과되는 세금입니다. 한국의 양도소득세는 소득세법에 따라 자산 종류·보유기간·주택 수 등에 따라 다양한 세율이 적용됩니다. 2026년 기준 1세대 1주택 비과세 요건은 양도가액 12억 원 이하 + 보유기간 2년 이상(조정대상지역은 거주기간 2년 추가)입니다. 비과세 요건을 충족하지 못하거나 다주택자라면 양도소득세가 발생하며, 일반세율은 6%~45%의 8단계 누진세율을 따릅니다. 단, 단기보유(1년 미만 70%, 1~2년 60% 등)나 다주택 양도(조정대상지역 +20~30%포인트 중과)에는 추가 세율이 적용됩니다. 장기보유특별공제는 1세대 1주택자가 3년 이상 보유 시 보유기간×4%(최대 40%)+ 거주기간×4%(최대 40%)로 최대 80%까지, 그 외 자산은 보유기간×2%(최대 30%)로 적용됩니다. 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제(연 250만 원)를 차감한 금액이 과세표준입니다. 본 계산기는 단일 자산 양도 시나리오이며, 다주택 합산·환산취득가액·고가주택 안분·취득세 계산 등 복잡한 케이스는 반영되지 않습니다. 양도소득세 신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내(부동산)에 진행해야 합니다.

이 계산기는 언제 유용한가요?

• 주택 매도 검토

  매도 예정 가격에 대한 세 부담을 미리 추산. 1세대 1주택 비과세 요건(12억 + 2년) 충족 여부와 미충족 시 세액 변화를 확인할 수 있습니다.

• 장기보유 vs 단기 매도

  단기보유(1년 미만 70%, 1~2년 60%) 중과세율이 큰 폭으로 적용되므로, 매도 시점을 늦출 때 세금이 얼마나 줄어드는지 비교.

• 분양권·주식 양도

  주택분양권, 비상장주식 등 다른 자산의 양도 시 적용 세율과 공제를 확인. 자산 종류별 세율이 크게 다릅니다.

• 다주택 정리 계획

  다주택자가 1주택씩 정리할 때, 어느 주택부터 양도할지에 따라 세 부담이 크게 달라집니다. 본 계산기로 시나리오별 비교.

공제·세율 한도 (2026년 기준)

결과 해석 가이드

계산 결과는 다음 항목으로 구성됩니다. • 양도차익: 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(중개수수료·자본적 지출 등). • 장기보유특별공제: 보유 3년 이상 시 보유기간·거주기간에 따라 자동 계산. • 양도소득금액: 양도차익 − 장기보유특별공제. • 기본공제: 연 250만 원 (자산 종류 무관, 1년에 한 번). • 과세표준: 양도소득금액 − 기본공제. • 산출세액: 과세표준에 누진세율(다주택·단기보유 시 중과세율) 적용. • 지방소득세: 산출세액의 10% (별도 부과). • 최종 납부세액: 산출세액 + 지방소득세. 양도소득세 외에 양도 시 매도자의 부동산 등록·이전 비용은 본 계산에 포함되지 않습니다.

사용 시 주의사항

• •1세대 1주택 비과세 요건은 양도가액 12억 이하 + 보유기간 2년 이상이며, 조정대상지역은 거주기간 2년이 추가됩니다. 12억 초과분에 대해서는 양도가액 비율로 일부 과세됩니다.
• •다주택자(조정대상지역 내)의 경우 양도소득세 일반세율에 20~30%포인트 중과세율이 더해질 수 있습니다. 정책 변경이 잦으므로 최신 법령 확인 필수.
• •취득가액이 불분명한 경우(오래된 부동산 등) 환산취득가액으로 계산되며, 환산취득가액 적용 시 가산세 5%가 추가됩니다.
• •주식의 경우 상장주식(소액주주)은 비과세, 대주주·비상장주식은 과세 등 자산 종류별로 세율과 비과세 요건이 크게 다릅니다.
• •양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내(부동산) 또는 양도일이 속한 반기의 다음 달 말일까지(주식) 예정신고합니다. 무신고 시 가산세가 큽니다.
• •1세대 1주택 비과세 적용 후에도 고가주택(12억 초과)은 안분 과세되며, 별장·오피스텔은 비과세 대상이 아닙니다.

자주 묻는 질문

1세대 1주택 비과세 조건은 무엇인가요?

1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억 원 이하이고 보유 기간이 2년 이상인 경우 적용됩니다. 12억 원을 초과하면 초과 비율에 해당하는 양도차익만 과세됩니다.

장기보유특별공제는 어떻게 적용되나요?

보유 기간 3년 이상부터 6%가 적용되며, 1년이 추가될 때마다 2%씩 늘어나 15년 이상 보유 시 최대 30%까지 공제됩니다. 공제는 과세 양도차익에서 차감됩니다.

단기보유 중과 세율은 어떻게 적용되나요?

보유 기간 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단기보유 세율이 적용됩니다. 누진세율과 비교해 더 큰 값을 산출세액으로 채택합니다.

이 결과로 신고할 수 있나요?

본 계산기는 참고용으로만 제공됩니다. 다주택 중과·조정대상지역·1주택 장기보유 별도 표 등은 반영되어 있지 않으므로, 실제 양도세 신고 전에 세무사나 국세청에 확인하시기 바랍니다.

1세대 1주택 비과세는 무엇이 필요한가요?

양도가액 12억 원 이하 + 보유기간 2년 이상이 기본이며, 조정대상지역은 거주기간 2년이 추가로 필요합니다. 양도가액이 12억을 초과하는 고가주택은 초과분에 대해 안분 과세됩니다.

장기보유특별공제는 어떻게 계산되나요?

1세대 1주택은 보유기간×4%(최대 40%) + 거주기간×4%(최대 40%)로 최대 80%까지, 그 외 자산은 보유기간×2%(최대 30%)입니다. 3년 미만 보유는 적용되지 않습니다.

단기보유 중과세율은 어떻게 적용되나요?

1년 미만 보유 양도는 70%, 1~2년은 60%의 단일세율이 적용됩니다. 상속·증여로 취득한 자산은 피상속인·증여자의 보유기간을 합산하므로 단기 중과를 피할 수 있는 경우가 있습니다.

주식도 양도소득세를 내나요?

상장주식의 소액주주는 비과세, 대주주(지분율·평가액 기준)·비상장주식은 과세 대상입니다. 자산 규모와 보유 비율에 따라 다르므로 세무사 상담 권장.

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• 상속세 계산기
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공식 출처

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• 정부 기관

  국세청 홈택스

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  국세청

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