양도소득세 계산기

양도소득세란?

양도소득세는 토지·건물·주식 등 자산을 양도(매매·교환·법인 출자 등)할 때 발생한 양도차익에 대해 부과되는 세금입니다. 한국의 양도소득세는 소득세법에 따라 자산 종류·보유기간·주택 수 등에 따라 다양한 세율이 적용됩니다. 2026년 기준 1세대 1주택 비과세 요건은 양도가액 12억 원 이하 + 보유기간 2년 이상(조정대상지역은 거주기간 2년 추가)입니다. 비과세 요건을 충족하지 못하거나 다주택자라면 양도소득세가 발생하며, 일반세율은 6%~45%의 8단계 누진세율을 따릅니다. 단, 단기보유(1년 미만 70%, 1~2년 60% 등)나 다주택 양도(조정대상지역 +20~30%포인트 중과)에는 추가 세율이 적용됩니다. 장기보유특별공제는 1세대 1주택자가 3년 이상 보유 시 보유기간×4%(최대 40%)+ 거주기간×4%(최대 40%)로 최대 80%까지, 그 외 자산은 보유기간×2%(최대 30%)로 적용됩니다. 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제(연 250만 원)를 차감한 금액이 과세표준입니다. 본 계산기는 단일 자산 양도 시나리오이며, 다주택 합산·환산취득가액·고가주택 안분·취득세 계산 등 복잡한 케이스는 반영되지 않습니다. 양도소득세 신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내(부동산)에 진행해야 합니다.

이 계산기는 언제 유용한가요?

• 주택 매도 검토

  매도 예정 가격에 대한 세 부담을 미리 추산. 1세대 1주택 비과세 요건(12억 + 2년) 충족 여부와 미충족 시 세액 변화를 확인할 수 있습니다.

• 장기보유 vs 단기 매도

  단기보유(1년 미만 70%, 1~2년 60%) 중과세율이 큰 폭으로 적용되므로, 매도 시점을 늦출 때 세금이 얼마나 줄어드는지 비교.

• 분양권·주식 양도

  주택분양권, 비상장주식 등 다른 자산의 양도 시 적용 세율과 공제를 확인. 자산 종류별 세율이 크게 다릅니다.

• 다주택 정리 계획

  다주택자가 1주택씩 정리할 때, 어느 주택부터 양도할지에 따라 세 부담이 크게 달라집니다. 본 계산기로 시나리오별 비교.

공제·세율 한도 (2026년 기준)

결과 해석 가이드

계산 결과는 다음 항목으로 구성됩니다. • 양도차익: 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(중개수수료·자본적 지출 등). • 장기보유특별공제: 보유 3년 이상 시 보유기간·거주기간에 따라 자동 계산. • 양도소득금액: 양도차익 − 장기보유특별공제. • 기본공제: 연 250만 원 (자산 종류 무관, 1년에 한 번). • 과세표준: 양도소득금액 − 기본공제. • 산출세액: 과세표준에 누진세율(다주택·단기보유 시 중과세율) 적용. • 지방소득세: 산출세액의 10% (별도 부과). • 최종 납부세액: 산출세액 + 지방소득세. 양도소득세 외에 양도 시 매도자의 부동산 등록·이전 비용은 본 계산에 포함되지 않습니다.

계산 예시

• 1세대 1주택, 매매가 15억 원 (12억 초과분 과세) 예시

  매매가 15억 원, 취득가 8억 원, 필요경비 2,000만 원, 보유 10년, 1세대 1주택 비과세 요건 충족 가정. ① 양도차익 = 15억 − 8억 − 2,000만 = 6억 8,000만 원 ② 12억 초과 비율 = 1 − (12억/15억) = 20% → 과세 대상 양도차익 = 6억 8,000만 × 20% = 1억 3,600만 원 ③ 장기보유특별공제(보유 10년, 일반 표 20%) = 2,720만 원 → 양도소득금액 1억 880만 원 ④ 양도소득기본공제 250만 원 차감 → 과세표준 1억 630만 원 ⑤ 누진세율 35% 구간(누진공제 1,544만 원) 적용 → 산출세액 약 2,176만 5,000원 ⑥ 지방소득세(10%) 약 217만 6,500원 포함 → 총 납부세액 약 2,394만 1,500원

• 다주택자, 보유 8개월 매도 (단기 70% 중과) 예시

  매매가 6억 원, 취득가 4억 원, 필요경비 500만 원, 보유 8개월, 다주택자(비과세 미적용) 가정. ① 양도차익 = 6억 − 4억 − 500만 = 1억 9,500만 원 ② 보유 3년 미만이라 장기보유특별공제 없음 ③ 기본공제 250만 원 차감 → 과세표준 1억 9,250만 원 ④ 단기중과 70% = 1억 3,475만 원 vs 누진세율(35% 구간) 적용 시 약 5,321만 원 → 더 큰 단기중과세액 채택 ⑤ 지방소득세(10%) 약 1,347만 5,000원 포함 → 총 납부세액 약 1억 4,822만 5,000원 단기 중과는 누진세율보다 항상 불리하므로, 급하지 않다면 2년 이상 보유 후 매도하는 것이 유리합니다.

사용 시 주의사항

• •1세대 1주택 비과세 요건은 양도가액 12억 이하 + 보유기간 2년 이상이며, 조정대상지역은 거주기간 2년이 추가됩니다. 12억 초과분에 대해서는 양도가액 비율로 일부 과세됩니다.
• •다주택자(조정대상지역 내)의 경우 양도소득세 일반세율에 20~30%포인트 중과세율이 더해질 수 있습니다. 정책 변경이 잦으므로 최신 법령 확인 필수.
• •취득가액이 불분명한 경우(오래된 부동산 등) 환산취득가액으로 계산되며, 환산취득가액 적용 시 가산세 5%가 추가됩니다.
• •주식의 경우 상장주식(소액주주)은 비과세, 대주주·비상장주식은 과세 등 자산 종류별로 세율과 비과세 요건이 크게 다릅니다.
• •양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내(부동산) 또는 양도일이 속한 반기의 다음 달 말일까지(주식) 예정신고합니다. 무신고 시 가산세가 큽니다.
• •1세대 1주택 비과세 적용 후에도 고가주택(12억 초과)은 안분 과세되며, 별장·오피스텔은 비과세 대상이 아닙니다.

자주 묻는 질문

1세대 1주택 비과세 조건은 무엇인가요?

양도가액 12억 원 이하 + 보유기간 2년 이상(조정대상지역은 거주기간 2년 추가)이면 전액 비과세입니다. 12억 원을 초과하는 고가주택은 초과 비율만큼만 과세되며, 이 계산기도 그 비율을 자동 계산합니다.

장기보유특별공제는 어떻게 적용되나요?

이 계산기는 보유기간 3년 이상부터 매년 2%씩 늘어 15년 이상 보유 시 최대 30%를 적용하는 일반 자산 표를 사용합니다. 실제 세법상 1세대 1주택(비과세 초과분)에는 보유기간×4%(최대 40%) + 거주기간×4%(최대 40%), 합산 최대 80%까지 적용되는 별도 표가 있는데, 본 계산기는 이 특례표를 반영하지 않습니다. 1주택 초과분을 정확히 계산하려면 홈택스 모의계산으로 다시 확인하세요.

단기보유 중과 세율은 어떻게 적용되나요?

보유 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60% 단일세율이 적용되며, 누진세율로 계산한 금액과 비교해 더 큰 값을 산출세액으로 채택합니다. 상속·증여로 취득한 자산은 피상속인·증여자의 보유기간을 합산할 수 있어 단기 중과를 피하는 경우도 있습니다.

이 결과로 신고할 수 있나요?

본 계산기는 참고용입니다. 다주택 중과, 조정대상지역 추가세율, 1주택 장기보유 특례표 등은 반영되어 있지 않으므로, 실제 신고 전에는 홈택스 모의계산이나 세무사 확인을 거치세요.

주식도 양도소득세를 내나요?

상장주식의 소액주주는 비과세, 대주주(지분율·평가액 기준)와 비상장주식은 과세 대상입니다. 부동산과 세율·공제 구조가 다르므로 이 계산기(부동산 전용)로는 계산할 수 없습니다.

필요경비에는 무엇이 포함되나요?

취득 시 중개수수료·법무사 비용·취득세, 보유 중 자본적 지출(새시 교체, 발코니 확장 등 — 단순 수선비는 제외), 양도 시 중개수수료 등이 포함됩니다. 계약서·영수증을 반드시 보관해야 실제 신고 시 인정받을 수 있습니다.

양도소득기본공제는 매번 적용되나요?

연 1회, 부동산·주식 등 모든 양도소득을 통틀어 250만 원 한도로 적용됩니다. 같은 해에 여러 건을 양도했다면 합산해서 딱 한 번만 250만 원이 공제됩니다.

양도차손이 나면 어떻게 되나요?

세금은 없습니다. 다만 같은 해에 발생한 다른 부동산 양도소득과는 통산(합산)할 수 있어 전체 양도소득세 부담이 줄어들 수 있습니다. 근로소득 등 다른 소득 구분과는 통산되지 않습니다.

관련 계산기

• 증여세 계산기
• 상속세 계산기
• 종합소득세 계산기

공식 출처

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• 정부 기관

  국세청 홈택스

  국세 신고·환급 공식 포털

• 정부 기관

  국세청

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