종합부동산세 계산기

종합부동산세란?

종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준 본인 보유 주택의 공시가격 합계가 일정 금액을 초과할 때 부과되는 국세입니다. 재산세(지방세)와 별도로 부과되며, 12월에 신고·납부합니다. 2026년 기준 1세대 1주택 단독명의자는 공시가격 합계 12억 원, 그 외(다주택·1주택 부부공동·다주택 공동명의 등)는 9억 원이 공제됩니다. 공제 후 과세표준에 따라 일반세율(0.5%~2.7%)과 중과세율(다주택·조정대상지역, 0.5%~5.0%)이 적용됩니다. 세액공제 제도가 있어 1세대 1주택자에게는 연령(60세 이상 20~40%) 및 보유기간(5년 이상 20~50%)에 따른 공제가 합산 최대 80%까지 적용됩니다. 또한 재산세 중복분 공제, 세부담 상한제(전년 대비 150% 한도, 다주택자는 300%) 등의 보호 장치가 있습니다. 본 계산기는 단독명의 기준 일반적 케이스 시뮬레이션이며, 부부공동명의 특례·임대등록주택·법인 보유·합산배제 신청 등 복잡한 케이스는 반영되지 않습니다. 정확한 세액은 매년 11월 국세청 고지서로 확인 가능합니다.

이 계산기는 언제 유용한가요?

• 주택 매수 전 보유세 합산 확인

  추가 매수 시 재산세 + 종부세 합산 보유세를 미리 추산. 공시 9억 또는 12억 경계에서 종부세 발생 여부 판단.

• 1세대 1주택 단독명의 vs 부부공동 비교

  1주택자의 단독명의는 12억 공제 + 세액공제(연령·보유), 부부공동은 9억 공제 + 공동명의 특례 신청 가능. 두 방식 세 부담 비교.

• 공시가격 변동에 따른 세 부담 추산

  매년 4월 공시가격 발표 후 추가로 종부세 부담이 어떻게 변하는지 시뮬레이션. 세부담 상한(150%, 다주택 300%) 적용 확인.

• 장기보유 세액공제 효과 확인

  5년 이상 보유한 1주택자는 보유기간에 따라 최대 50% 세액공제. 연령 공제(60세 이상)와 합산 최대 80%까지.

종부세 세율표

중과세율은 3주택 이상이면서 조정대상지역에 보유 + 과세표준 12억 초과 시에만 적용됩니다.

1주택자 세액공제 (단독명의)

• 연령: 60세 20% / 65세 30% / 70세 40%
• 보유: 5년 20% / 10년 40% / 15년 50%
• 두 공제 합산 최대 80% 한도

결과 해석 가이드

계산 결과는 다음으로 구성됩니다. • 공시가격 합계: 본인 보유 주택의 공시가격 총합. • 공제금액: 1세대 1주택 단독 12억, 그 외 9억. • 과세표준: (공시가격 합계 − 공제) × 공정시장가액비율(60~80%). • 산출세액: 과세표준 × 세율(일반 0.5~2.7% / 중과 0.5~5.0%). • 세액공제: 연령·보유기간 공제(1세대 1주택자, 최대 80%). • 결정세액: 산출세액 − 세액공제 − 재산세 중복분 공제. 농어촌특별세(결정세액의 20%)가 별도로 부과됩니다. 본 계산기는 본세만 표시합니다.

계산 예시

• 1세대 1주택, 공시가격 16억 원, 65~69세, 보유 12년 예시

  공시가격 16억 원, 1세대 1주택자, 연령 65~69세, 보유 12년 가정. ① 공제 12억 원 적용 → 과세표준 대상 = 16억 − 12억 = 4억 원 ② 공정시장가액비율 60% 적용 → 과세표준 2억 4,000만 원 ③ 세율 0.5%(누진공제 0) → 산출세액 120만 원 ④ 연령공제 30% + 보유공제(10~14년) 40% = 합산 70% 세액공제 → 공제액 84만 원 ⑤ 최종 결정세액 = 120만 − 84만 = 36만 원 1주택 장기 보유자는 연령·보유기간 세액공제 덕에 실제 부담이 크게 낮아지는 것을 확인할 수 있습니다 (단, 세액공제는 홈택스에서 별도 신청 필요).

• 다주택자(3주택 이상, 조정대상지역), 공시가격 30억 원 예시

  공시가격 30억 원, 3주택 이상 보유 + 조정대상지역(중과 대상) 가정. ① 다주택자 공제 9억 원 적용 → 과세표준 대상 = 30억 − 9억 = 21억 원 ② 공정시장가액비율 60% 적용 → 과세표준 12억 6,000만 원 (중과 기준 12억 초과이므로 중과세율표 적용) ③ 세율 2%(누진공제 1,440만 원) → 산출세액 1,080만 원 ④ 다주택자는 1주택 세액공제(연령·보유기간)를 받지 못하므로 그대로 최종 결정세액 1,080만 원 같은 공시가격이라도 1주택자와 다주택자는 공제 한도(12억 vs 9억)와 세율표(일반 vs 중과)가 모두 달라 세액 차이가 크게 벌어집니다.

사용 시 주의사항

• •본 계산기는 단독명의 기준 일반적 케이스입니다. 부부공동명의·다주택자·법인 보유·임대등록주택은 별도 계산이 필요합니다.
• •공시가격은 매년 4월 행정안전부 발표 기준. 시세보다 보통 60~80% 수준이므로 매수가가 아닌 공시가격으로 계산해야 정확합니다.
• •다주택자(2주택 이상)·조정대상지역 내 다주택자는 중과세율(최대 5.0%)이 적용됩니다. 정책 변경이 잦으므로 최신 법령 확인 필수.
• •1세대 1주택자 세액공제는 연령(60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%)과 보유기간(5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%)을 합산 최대 80%까지 적용됩니다.
• •세부담 상한제(일반 150%, 다주택자 300%)로 전년 대비 일정 비율 이상 증가하지 못합니다. 본 계산기에는 미반영.
• •부부공동명의 1주택자는 별도 특례 신청(단독명의 12억 공제 + 세액공제 적용)이 가능합니다. 매년 9월 국세청 신청.

자주 묻는 질문

종합부동산세는 언제 신고·납부하나요?

매년 12월 1일~15일 사이 납부합니다. 국세청이 11월 중순 고지서를 발송하며 홈택스(hometax.go.kr)에서 조회·자진신고도 가능합니다. 250만 원을 초과하면 분납(2회) 신청도 가능합니다.

부부 공동명의 1주택은 어떻게 계산하나요?

기본적으로 각자 지분만큼 9억 원씩 공제(합산 18억 원)받아 따로 신고하므로, 본인 지분의 공시가격만 입력하면 됩니다. 다만 '1세대 1주택자 부부 공동명의 특례'를 신청하면 합산 12억 원 공제 + 연령·보유기간 세액공제까지 받을 수 있어 상황에 따라 더 유리할 수 있습니다. 두 방식 중 유리한 쪽은 홈택스에서 비교 후 신청하세요.

재산세와 종부세는 어떻게 다른가요?

재산세는 지방세로 모든 주택 보유자가 매년 7·9월에 내고, 종부세는 국세로 공시가격 합계가 기준(1세대 1주택 12억, 그 외 9억)을 초과하는 사람만 12월에 냅니다. 실제로는 재산세로 낸 일부 금액이 종부세에서 이중과세되지 않도록 공제되는데, 본 계산기는 계산 단순화를 위해 이 재산세 중복분 공제는 반영하지 않았습니다.

임대등록 주택은 종부세에서 제외되나요?

민간임대주택(장기일반·공공지원 매입임대 등)이 합산배제 요건을 충족하면 종부세 과세 대상에서 제외됩니다. 다만 임대등록 제도는 2020년 이후 여러 차례 개정되었으므로, 본 계산기는 합산배제를 반영하지 않습니다. 실제로 임대등록 주택이 있다면 그 공시가격을 제외하고 입력하세요.

이 계산기에 반영되지 않는 항목이 있나요?

재산세 중복분 공제, 농어촌특별세(20%), 세부담 상한(전년 대비 증가율 제한) 제도, 합산배제, 부부 공동명의 특례 신청 여부는 반영되지 않습니다. 정확한 세액은 홈택스 종부세 모의계산 또는 세무사 상담으로 확인하세요.

1세대 1주택 세액공제는 자동으로 적용되나요?

아니요. 홈택스에서 매년 9월 16일~30일 사이 별도로 신청해야 적용됩니다(연령·보유기간 요건 충족 시). 신청하지 않으면 공제 없이 산출세액 그대로 고지됩니다.

공시가격은 어디서 확인하나요?

국토교통부 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 조회할 수 있습니다. 매년 4월 말 공동주택 공시가격이 발표되며, 이 값이 종부세·재산세 계산의 기준이 됩니다.

종부세 고지서를 못 받았는데 신고해야 하나요?

고지서를 받지 못해도 납부 의무는 그대로 유지됩니다. 홈택스에서 직접 조회해 12월 15일까지 자진신고·납부해야 무신고가산세를 피할 수 있습니다.

관련 계산기

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공식 출처

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• 정부 기관

  국세청 홈택스

  국세 신고·환급 공식 포털

• 정부 기관

  국세청

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