종합부동산세 계산기
보유 주택 공시가격 합계와 1주택자 여부를 입력하면 공제·과세표준·누진세율·세액공제를 모두 적용한 결정세액을 즉시 계산합니다.
본인 명의 모든 주택의 공시가격을 합산해 입력. 부부 공동명의는 각자 지분만큼만.
결정세액 (연간)
1,200,000원
0.50% 적용
- 공제 한도
- 1,200,000,000원
- 과세표준
- 240,000,000원×60%
- 산출세액
- 1,200,000원
- 연령공제
- 0%
- 보유공제
- 0%
- 합산공제 (cap 80%)
- 0%(0 원)
- 일반 누진세율 0.50% 적용
종합부동산세란?
종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준 본인 보유 주택의 공시가격 합계가 일정 금액을 초과할 때 부과되는 국세입니다. 재산세(지방세)와 별도로 부과되며, 12월에 신고·납부합니다. 2026년 기준 1세대 1주택 단독명의자는 공시가격 합계 12억 원, 그 외(다주택·1주택 부부공동·다주택 공동명의 등)는 9억 원이 공제됩니다. 공제 후 과세표준에 따라 일반세율(0.5%~2.7%)과 중과세율(다주택·조정대상지역, 0.5%~5.0%)이 적용됩니다. 세액공제 제도가 있어 1세대 1주택자에게는 연령(60세 이상 20~40%) 및 보유기간(5년 이상 20~50%)에 따른 공제가 합산 최대 80%까지 적용됩니다. 또한 재산세 중복분 공제, 세부담 상한제(전년 대비 150% 한도, 다주택자는 300%) 등의 보호 장치가 있습니다. 본 계산기는 단독명의 기준 일반적 케이스 시뮬레이션이며, 부부공동명의 특례·임대등록주택·법인 보유·합산배제 신청 등 복잡한 케이스는 반영되지 않습니다. 정확한 세액은 매년 11월 국세청 고지서로 확인 가능합니다.
이 계산기는 언제 유용한가요?
주택 매수 전 보유세 합산 확인
추가 매수 시 재산세 + 종부세 합산 보유세를 미리 추산. 공시 9억 또는 12억 경계에서 종부세 발생 여부 판단.
1세대 1주택 단독명의 vs 부부공동 비교
1주택자의 단독명의는 12억 공제 + 세액공제(연령·보유), 부부공동은 9억 공제 + 공동명의 특례 신청 가능. 두 방식 세 부담 비교.
공시가격 변동에 따른 세 부담 추산
매년 4월 공시가격 발표 후 추가로 종부세 부담이 어떻게 변하는지 시뮬레이션. 세부담 상한(150%, 다주택 300%) 적용 확인.
장기보유 세액공제 효과 확인
5년 이상 보유한 1주택자는 보유기간에 따라 최대 50% 세액공제. 연령 공제(60세 이상)와 합산 최대 80%까지.
종부세 세율표
일반세율 (2주택 이하 등)
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 과표 3억 이하 | 0.5% |
| 과표 3억~6억 | 0.7% |
| 과표 6억~12억 | 1.0% |
| 과표 12억~25억 | 1.3% |
| 과표 25억~50억 | 1.5% |
| 과표 50억~94억 | 2.0% |
| 과표 94억 초과 | 2.7% |
중과세율 (3주택+ 조정대상)
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 과표 3억 이하 | 0.5% |
| 과표 3억~6억 | 0.7% |
| 과표 6억~12억 | 1.0% |
| 과표 12억~25억 | 2.0% |
| 과표 25억~50억 | 3.0% |
| 과표 50억~94억 | 4.0% |
| 과표 94억 초과 | 5.0% |
중과세율은 3주택 이상이면서 조정대상지역에 보유 + 과세표준 12억 초과 시에만 적용됩니다.
1주택자 세액공제 (단독명의)
- 연령: 60세 20% / 65세 30% / 70세 40%
- 보유: 5년 20% / 10년 40% / 15년 50%
- 두 공제 합산 최대 80% 한도
결과 해석 가이드
계산 결과는 다음으로 구성됩니다. • 공시가격 합계: 본인 보유 주택의 공시가격 총합. • 공제금액: 1세대 1주택 단독 12억, 그 외 9억. • 과세표준: (공시가격 합계 − 공제) × 공정시장가액비율(60~80%). • 산출세액: 과세표준 × 세율(일반 0.5~2.7% / 중과 0.5~5.0%). • 세액공제: 연령·보유기간 공제(1세대 1주택자, 최대 80%). • 결정세액: 산출세액 − 세액공제 − 재산세 중복분 공제. 농어촌특별세(결정세액의 20%)가 별도로 부과됩니다. 본 계산기는 본세만 표시합니다.
사용 시 주의사항
- 본 계산기는 단독명의 기준 일반적 케이스입니다. 부부공동명의·다주택자·법인 보유·임대등록주택은 별도 계산이 필요합니다.
- 공시가격은 매년 4월 행정안전부 발표 기준. 시세보다 보통 60~80% 수준이므로 매수가가 아닌 공시가격으로 계산해야 정확합니다.
- 다주택자(2주택 이상)·조정대상지역 내 다주택자는 중과세율(최대 5.0%)이 적용됩니다. 정책 변경이 잦으므로 최신 법령 확인 필수.
- 1세대 1주택자 세액공제는 연령(60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%)과 보유기간(5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%)을 합산 최대 80%까지 적용됩니다.
- 세부담 상한제(일반 150%, 다주택자 300%)로 전년 대비 일정 비율 이상 증가하지 못합니다. 본 계산기에는 미반영.
- 부부공동명의 1주택자는 별도 특례 신청(단독명의 12억 공제 + 세액공제 적용)이 가능합니다. 매년 9월 국세청 신청.
자주 묻는 질문
- 종합부동산세는 언제 신고·납부하나요?
- 매년 12월 1일~15일 사이 자진신고·납부합니다. 국세청이 11월 중순 고지서를 발송하며, 홈택스(hometax.go.kr)에서 조회·납부할 수 있습니다. 분납(250만원 초과) 또는 신용카드 납부도 가능합니다.
- 부부 공동명의는 어떻게 계산하나요?
- 기본적으로 각자 지분만큼 따로 신고하므로 본 계산기에 본인 지분 공시가격만 입력하세요. 단, 1세대 1주택자 합산 특례를 신청하면 부부 합산 12억 공제 + 1주택자 세액공제를 받을 수 있어 유리할 수 있습니다(상황에 따라 다름).
- 종부세 계산이 재산세와 어떻게 다른가요?
- 재산세는 지방세(매년 7·9월)로 모든 주택 보유자가 내고, 종부세는 국세(매년 12월)로 공시가격 합계가 일정액을 초과하는 사람만 냅니다. 본 계산기는 재산세 중복 공제(이중과세 방지)를 단순화해 미반영하므로 실제 결정세액은 더 낮을 수 있습니다.
- 임대등록 주택은 종부세에서 제외되나요?
- 민간임대주택(장기일반·공공지원·매입임대 등)이 합산배제 요건을 충족하면 종부세 합산에서 제외됩니다. 본 계산기는 합산배제를 반영하지 않으므로 임대등록 주택이 있다면 그만큼 차감해 입력하세요.
- 종부세는 언제 신고·납부하나요?
- 매년 12월 1일~15일이 납부 기간입니다. 국세청이 11월에 고지서를 발송하므로 별도 신고 없이 납부만 하면 되며, 250만 원 이상은 분납(2회) 신청 가능. 자진 신고도 가능합니다.
- 부부 공동명의 1주택은 어떻게 계산하나요?
- 기본은 각 명의별 9억씩 공제(총 18억)되지만, 부부공동명의 1주택자는 단독명의 특례 신청을 통해 합산 12억 공제 + 세액공제 적용을 선택할 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 보유기간·연령에 따라 다릅니다.
- 재산세와 종부세는 어떻게 다른가요?
- 재산세는 모든 부동산 보유자에게 부과되는 지방세이며, 종부세는 공시가격 합계가 일정 기준(1세대 1주택 12억, 그 외 9억)을 넘는 보유자에게만 부과되는 국세입니다. 둘 다 6월 1일 기준 보유자에게 부과되며, 종부세에서 재산세 중복분은 공제됩니다.
- 임대등록 주택은 종부세에서 빠지나요?
- 민간임대주택 등록 시 일정 요건 충족 주택은 합산배제 신청을 통해 종부세 과세 대상에서 제외 가능합니다. 다만 임대등록 정책은 2020년 이후 큰 폭으로 변경됐으므로 국세청 또는 세무사 확인 필수.
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